Adquirir una propiedad es una inversión de tal magnitud que en la inmensa mayoría de los casos no es posible realizarla sin obtener algun tipo de financiamiento. Inclusive, en algunos casos, aún disponiendo uno de la totalidad de los fondos, tal vez resulte más práctico financiar ya que los intereses hipotecarios son de los más bajos en el mercado y ofrecen beneficios contributivos que otros préstamos no ofrecen.
Los bancos están ansiosos y dispuestos a prestarle dinero para la compra de una propiedad a todas aquellas personas que cualifiquen de acuerdo a unos parámetros establecidos. Para cualificar hay que reunir las siguientes características generales:
1. Disponer de algún dinero para cubrir el pronto y gastos de cierre. Este dinero generalmente no puede provenir de otro préstamo y usted tiene que demostrar la procedencia del mismo.
2. Tener una fuente de ingresos segura y adecuada que le permita hacer los pagos del préstamo que pretende tomar. Esto se conoce como capacidad de pago. Los ingresos pueden ser combinados entre usted y su cónyuge; o en algunos casos, otros co-deudores. Si trabaja por cuenta propia, debe presentar planillas o estados financieros de por lo menos dos años.
3. No tener deudas en exceso de ciertos parámetros en proporción a su ingreso.
4. Tener buen crédito.
Si usted reune esos requisitos, es muy probable que pueda obtener financiamiento sin importar su sexo, estado civil, raza, religión, nacionalidad o edad (siempre que esté capacitado para contratar). El "Equal Credit Opportunity Act" (Acta de Oportunidad de Crédito Igual" o ECOA), aprobado por el Congreso de Estados Unidos en Octubre de 1975 le garantiza eso. Además, prohibe a las instituciones prestatarias denegarle un préstamo en base a que todo o parte de su ingreso provenga de cualquier programa de ayuda federal. El no haber tenido crédito anteriormente tampoco es impedimento para poder obtener financiamiento.
Para conocer su margen prestatario aproximado puede hacerse usted mismo una pre-cualificación AQUI
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Tipos de préstamos
Hay diferentes tipos de préstamos para la compra de viviendas y usted debe escoger el que mejor se ajuste a su caso en particular. Estos son conocidos como préstamos hipotecarios porque se utiliza la propiedad como colateral o garantía. Los más comunes son por cantidades sobre $15,000 y términos de tiempo de 15, 20, 25 o 30 años.
Todos los préstamos tienen dos costos: intereses y gastos de cierre. Los intereses son la ganancia que obtiene el banco sobre el capital que le facilita a los consumidores. Los gastos de cierre son costos en que se incurre para poder efectuar la transacción de compra-venta. Estos se pagan tanto por el comprador como por el vendedor en el momento de cierre de la transacción.
| *** Importante!!! - Salvo acuerdo al contrario, al vendedor le corresponde pagar los gastos de la escritura de compra-venta (honorarios de abogado, sellos y comprobantes) así como la cancelación de cualquier gravamen. Al comprador le corresponde pagar la copia certificada de la escritura de compra-venta y su inscripción. Si está refinanciando, le corresponderán además: la tasación, la mensura, su investigación de crédito, el estudio de título, la escritura de hipoteca y su inscripción, la comisión bancaria, los puntos de descuento y la tabla de amortización. Los intereses y gastos de cierre son gastos que se sumarán al costo de la propiedad (y no le añaden ningún valor a ésta). Logicamente, mientras más bajos éstos mejor para usted. |
El pronto es una aportación al principal que es requerida en casi todos los préstamos. El privilegio de obtener un préstamo con un pronto mínimo también tiene su precio, como veremos más adelante. A menor pronto, mayor cantidad financiará y mayor será el pago mensual, y vice versa. Ahora, no crea que aumentando su pronto un poco va a bajar su mensualidad considerablemente. Veámos: en un préstamo a 30 años al 8% se pagan $7.34 de principal e interés por cada $1,000 que se financean. Puesto de otro modo, por cada $1,000 adicionales que usted aporte en el pronto su mensualidad bajará $7.34 (y un poquito adicional por los seguros). O sea, que para que su mensualidad baje alrededor de $75.00 tendría usted que aportar $10,000 adicionales en su pronto. Salvo rarísimas excepciones en algunos préstamos convencionales o asumibles, no es permitido que el pronto provenga de otro préstamo.
Los intereses y gastos de cierre corren en dirección opuesta. Esto es, usted puede obtener un préstamo con un interés bajo pero con gastos de cierre altos o vice-versa (interés alto con gastos de cierre bajos). Su situación particular determina cual le conviene más. Si usted dispone de poco dinero para cubrir el pronto, tendrá que optar por un préstamo con gastos de cierre bajos (con los consiguientes intereses altos). De igual manera, si usted está en una escala contributiva alta y desea deducir los intereses de su planilla, tal vez le convenga escoger un préstamo con intereses altos y ahorrar en los gastos de cierre (que no son deducibles). Si desea el ahorro a largo término que representa un interés bajo, tendrá que pagar más gastos de cierre.
| *** Importante!!! - Un gasto adicional que tiene que pagar el comprador en el momento de cierre cuando está financiando su compra son los Gastos Pre-pagados. Son estos unos gastos computados al momento de cierre e incluyen: seguro contra fuego, huracán y terremoto (mejor conocido como "Hazard Insurance") por 14 meses; los intereses desde el día de cierre hasta el día del primer pago; un fondo de reserva para contribuciones si la propiedad no está exonerada; y seguro contra inundaciones por 14 meses (si aplica). Cuando pida una cotización pregunte si le están incluyendo éstos en su cómputo de gastos de cierre. Cuando los bancos incluyen gastos pre-pagados en su cotización de gastos de cierre generalmente sólo incluyen los correspondiente al seguro contra fuego, huracán y terremoto, y los intereses hasta el día del primer pago. Si su propiedad tributa o está en zona inundable indíqueselo al oficial para que lo incluya en su cómputo. Logicamente, esto hará que sus gastos de cierre sean algo mayores que las ofertas corrientes pero es correcto. |
| *** Importante!!! - En préstamos FHA, si usted da un pronto un poco más alto del 10% tendrá que pagar el seguro MIP (.50% ) sólo por los primeros 11 años. Si su pronto es menor del 5% tendrá que pagar el seguro por la vida del préstamo y éste será un .55%. Si toma su préstamo a 15 años pagará sólo 2% de MIP sin anualidad adicional. |
| *** Importante!!! - El verdadero índice del costo de un préstamo es el APR (Anual Percentage Rate). Este es un número que, por ley, aparece en los anuncios de ofertas e indica cual es el costo efectivo del préstamo, tomando en consideración intereses y gastos de cierre. Busque el préstamo con el APR más bajo. |
| *** Importante!!! - Usted puede comprar todos los seguros de su préstamo a su agente favorito. Si no lo hace en el momento de cierre, puede cambiarlo en cualquier aniversario del préstamo. Esto podría ahorrarle algún dinero si su agente tiene mejores ofertas que el que está usando el banco en ese momento. Su agente se encarga de todos los trámites. |
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Asumir Préstamo
El modo más económico de financiar una propiedad es asumiendo el préstamo existente, cuando los intereses del mismo son competitivos. Asumir un préstamo es un procedimiento mediante el cual usted le pagará en efectivo al vendedor la diferencia entre el precio de venta y la deuda existente. Esa deuda pasará a nombre suyo y usted continuará pagándola hasta que la salde o venda la propiedad a otra persona. Ejemplo: Si usted está adquiriendo una propiedad cuyo precio acordado es de $60,000 y el propietario tiene un préstamo con un balance a ese momento de $45,000 y cuyo pago mensual es de $400 con intereses al 8%; usted puede pagarle al vendedor sus $15,000 y asumir el pago del préstamo por el término de tiempo restante bajo las mismas condiciones
Antes de asumir un préstamo usted tiene que comunicarse con el banco para que:
1. Le informe si el préstamo es asumible (podría no serlo).
2. Le indiquen el procedimiento a seguir. Usualmente se requiere una cualificación suya y tendrá que someter documentos similares a cuando se hace un refinanciamiento. En muchos préstamos viejos la cualificación no es necesaria.
3. Le den un balance de principal. Esto es importantísimo pues es la parte que usted va a "asumir". Usted le pagará al vendedor la diferencia del precio de venta menos este balance.
La ventaja principal de asumir un préstamo es el ahorro en gastos de cierre. Usualmente los bancos cobran una suma que no excede de $500 por este trámite (a diferencia de miles de dólares en caso de refinanciamiento). En adición a este gasto hay que pagar las escrituras de compra venta (lo cual le corresponde al vendedor) y su inscripción (le corresponde a usted). El vendedor se ahorra la cancelación de la hipoteca (¡lo cual usted puede utilizar para negociar una reducción adicional en el precio!). Cuando el balance de la hipoteca es bajo, generalmente no es práctico asumir la hipoteca pues el desembolso en efectivo es muy alto. También, si los intereses del préstamo original son altos en relación a los que se pueden adquirir en el momento, tal vez le convenga más refinanciar. Si los intereses están alrededor de 11/2% o más sobre los actuales le recomendamos que solicite una evaluación sobre la conveniencia de un refinanciamiento.
Otra ventaja de asumir el préstamo es que, aunque originalmente haya sido tomado a 30 años, usted lo seguirá pagando por el término restante, que usualmente es mucho menor.
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Préstamos Convencionales
Los préstamos convencionales son los que ofrecen algunos bancos e instituciones financieras directamente de sus fondos, sin seguros (como los FHA) ni garantías externas (como los VA) necesariamente. Algunas instituciones pueden requerir un seguro privado (conocido como "Private Mortgage Insurance", particularmente si le están prestando más del mínimo usual. Los préstamos convencionales son también los que ofrecen algunas Cooperativas y Juntas de Retiro de empleados, con algunas variantes. Nuestra discusión se limitará a los de los bancos e instituciones financieras convencionales. Si usted es miembro de alguna Junta de Retiro, le sugerimos le solicite información ya que cada una tiene sus propios reglamentos y límites prestatarios. Generalmente tienen ofertas con ciertos beneficios para sus miembros como lo son: prontos mínimos, intereses y gastos de cierre más bajos y descuento directo de su cheque. Lamentablemente, también generalmente son mucho más lentos en procesar los casos y sus límites prestatarios están algo bajos (alrededor de $60,000, aunque en estos momentos muchas los están aumentando). Algunas Juntas prestan hasta un máximo de 3 veces su ingreso anual. Investigue cuales son los límites y requisitos con la suya.
El préstamo convencional es el menos exigente en algunos parámetros. Por ejemplo: si la propiedad tiene pozo séptico, FHA exije que el mismo esté localizado no más cerca de unas distancias específicas de la propiedad y de la colindancia. El no cumplir con ese requisito descualifica la propiedad para un préstamo FHA, no así para uno convencional. ¿Por qué entonces no es este el préstamo más popular?
Los préstamos convencionales son tipicamente más caros en intereses y gastos de cierre que los préstamos FHA y de Veteranos. Además, requieren un pronto considerablemente más alto. Si se trata de su vivienda principal, usualmente cubren el 80% del precio o tasación de la propiedad, lo que sea menor. Esto quiere decir que si usted está adquiriendo una propiedad en $110,000 y ésta es tasada en $100,000 usted obtendrá un máximo de $80,000 (el 80% de $100,000) en préstamo y tendrá que satisfacer la diferencia (más los gastos de cierre) en efectivo. Si la misma propiedad fuera tasada en $150,000 no espere usted que le presten los $110,000 completos ni mucho menos el 80% de $150,000 (que son $120,000). En este caso le prestarían un máximo de $88,000, que es el 80% del precio de venta. Logicamente, todo está sujeto a su cualificación.
El límite del préstamo convencional lo establece el valor de la propiedad y su capacidad de pago. En algunos casos se pueden obtener préstamos convencionales que cubran el 90% y hasta el 95% del precio o valor de la propiedad mediante el pago de un seguro privado, conocido como MAGIC, sujeto a algunas condiciones. El costo actual de ese seguro es 2.75% de la cantidad a financiar. Si va a usar co-deudor, este puede ser su cónyuge o un particular pero, en este caso, éste tiene que ser también co-dueño con una participación mínima de un 10% en la propiedad.
Si la propiedad que usted adquirirá no será su vivienda principal, el máximo que obtendrá en préstamo será alrededor de un 70% bajo los parámetros actuales. En este caso no se puede utilizar el seguro MAGIC para lograr que le presten más.
Otras desventajas de los préstamos convencionales son que, en la mayoría de los casos tienen lo que se conoce como la cláusula "due on sale" lo que significa que no son asumibles (usted no puede traspasarle la cuenta a un comprador para que éste continúe pagando su mensualidad). Algunos no le permiten "acelerarlo" o saldarlo antes de tiempo sin pagar una penalidad, lo que se conoce como penalidad por pre-pago o "pre-payment penalty". También, para cualificar, su ingreso tiene que ser mayor pues su pago de hipoteca y deudas no puede exceder del 36% de su ingreso bruto, a diferencia del 41% permitido en FHA y VA.
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Préstamos FHA
El préstamo FHA es el más popular por varias razones: usualmente es el que ofrece un interés y gastos de cierre más bajos, es asumible (bajo ciertas condiciones), no tiene penalidad por pre-pago, requiere un pronto mínimo (sólo 3% en cantidades hasta $25,000 y 5% por el exceso) y cualifica para él practicamente cualquier persona que reúna los cuatro requisitos generales que se enumeran al principio de este capítulo. La propiedad a adquirirse debe también reunir ciertos requisitos y debe ser utilizada como su residencia principal. Bajo ciertas condiciones especiales también puede utilizarse para un segundo hogar.
Los requisitos para que una propiedad pueda ser financiada mediante un préstamo FHA no son complicados. Basicamente, si la casa es totalmente en concreto, está en buenas condiciones o puede ser reparada y fue construída siguiendo los códigos de construcción de la Junta de Planificación o sigue unos parámetros de construcción adecuados, particularmente en cuanto a distancia de las colindancias, ubicación del pozo séptico, etc... cualifica. Practicamente todas las casas de urbanizaciones privadas en Puerto Rico pueden ser financiadas con préstamos FHA. También las Casas Reposeídas por HUD cualifican para estos préstamos. Actualmente se están otorgando algunos préstamos FHA a casas en madera tratada certificadas y aseguradas. Casas de madera regular o en concreto pero techadas en madera y zinc no cualifican. Tampoco cualifican apartamentos de condominios que no hayan sido aprobados por FHA. Bajo ciertas condiciones se puede obtener financiamiento adicional para efectuar reparaciones y mejoras a la propiedad que está adquiriendo (Préstamos 203K).
El préstamo FHA tiene dos desventajas principales. Este préstamo tiene todas las ventajas arriba enumeradas gracias a que está asegurado por FHA. Pero ese seguro no es gratis. Hay que pagar unas primas, conocidas como MIP (por sus siglas en inglés: "Mortgage Insurance Premium"). En préstamos a 30 años tendrá que pagar un MIP de 2.25% de la cantidad a financiar al momento de cierre y un .5% anual en su mensualidad por la vida del préstamo si da el pronto mínimo; o por 11 años si su pronto es mayor al 10%. En préstamos a 15 años el MIP es de sólo 2% sin anualidad adicional.
La otra desventaja principal es que este préstamo tiene unos límites para cada municipio y si usted está adquiriendo una propiedad de $100,000 donde el límite es $78,660 usted tendría que aportar la diferencia ($21,340 más los gastos de cierre) en efectivo, y no puede tomarlos prestados en ningún otro sitio aunque cualifique, ya que FHA no permite financiamiento secundario. Si su propiedad cae dentro o cerca de los límites de FHA para el municipio donde está comprando, esto no representará ningún problema.
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Préstamos de Veteranos
La Administración de Veteranos (conocida como VA por sus siglas en inglés) garantiza el préstamo a todos aquellas personas que hayan servido en las fuerzas armadas de Estados Unidos, hayan obtenido su certificado de elegibilidad y no se han vuelto a casar (si enviudaron). Deseamos aclarar aquí lo que este certificado significa ya que nos encontramos muy frecuentemente con personas que lo interpretan incorrectamente. Aunque el certificado de elegibilidad especifica una cantidad de hasta $50,750, esto no quiere decir que ese es el máximo que le prestarán ni que usted tiene aprobada esa cantidad. Tampoco quiere decir que le van a regalar esa suma. Este número es de interés principalmente para el banco. Lo que le indica es que si el banco le prestara a usted $100,000 para la compra de una casa, se la tuviera que reposeer y luego, al venderla en subasta, sólo obtienen $70,000 la VA le pagará al banco la diferencia ($30,000) hasta un máximo de la cantidad estipulada en su certificado. Sujeto a su capacidad de pago, le pueden prestar hasta un máximo de cuatro veces la cantidad especificada en su certificado (máximo: $203,000). Eso es lo que significa su certificado de elegibilidad.
Los préstamos VA tienen varias ventajas sobre los FHA. Usualmente los intereses y gastos de cierre de ambos son iguales. Si tiene el certificado de elegibilidad máximo ($50,750), puede tomar un préstamo VA hasta por $203,000 en cualquier municipio sujeto solamente a su cualificación por buen crédito, capacidad de pago y el valor de la propiedad. Los parámetros para que la propiedad cualifique son similares a los de FHA. En un préstamo VA usted puede obtener financiamiento hasta el 100% del valor de la propiedad en la mayoría de los casos (basado en una tasación realizada por VA) y sujeto a su cualificación. Esto no implica, sin embargo, que usted no tendrá que aportar ningún dinero al cierre pues usted tendrá que pagar los gastos de cierre normales y, si no está recibiendo compensación, una cuota ("funding fee") a VA de un 2% de la cantidad financida la primera vez que utilice su certificado. Si lo utiliza en una segunda ocasión, la cuota a pagarle a VA será del 3% de la cantidad financiada.
VA también impone más restricciones sobre el co-deudor. Sólo es aceptable su cónyuge u otro veterano. Las hipotecas VA son asumibles sólo por otros veteranos, de lo contrario es como si tuvieran la cláusula "due on sale".
| *** Importante!!! - Para obtener su certificado de elegibilidad debe llenar la forma 214, la cual puede conseguir en el 3er. piso del Edificio Federal en la Ave. Chardón - Hato Rey, PR. |
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Financiamiento creativo
En condiciones especiales a veces es posible obtener los fondos para adquirir una propiedad de manera poco convencional. Dependiendo de su capacidad económica y relación con su banco, es posible que usted pueda obtener consesiones especiales como: financiamiento total de la propiedad, o un préstamo con pagos bajos y un "balloon payment" al final. Estas concesiones son bastante raras y limitadas a clientes excepcionales pero existen y es bueno que usted lo sepa.
Otra posibilidad de financiamiento en algunos casos es el propio dueño de la propiedad. Dependiendo de factores y circunstancias especiales a veces se consigue que el propietario le financee parte de su compra. Muchas veces el financiamiento por el dueño es muy conveniente y, casi siempre, más económico que el de las instituciones financieras. No olvide que en la mayoría de los préstamos el financiamiento secundario no es permitido, por lo que esto aplica sólo a circunstancias bien particulares.
Le advertimos que son estos casos especiales y raros por lo que le recomendamos que no base sus espectativas en algo así. Sin embargo, creemos que es una alternativa viable que podría permitirle a usted su propósito de adquirir una propiedad de la manera más conveniente posible por lo que no debe descartarlos si las circunstancias de su caso son favorables.
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Otros préstamos y ayudas
Hay otros tipos de préstamos para la adquisición de viviendas, como los de el Departamento de la Vivienda y la agencia "Rural Economic and Community Development" (RECD) mejor conocida por su nombre anterior: Farmers Home Administration (FmHA, nótese que es distinto a FHA). Estos préstamos son de interés social y están disponibles sólo para personas que cualifiquen y sujetos a varios requisitos especiales. Los de RECD están sujetos a la disponibilidad de fondos y la demanda es muy alta, por lo que son algo dificil de obtener (¡¡pero no imposible!!).
La RECD concede préstamos de sus propios fondos pero actualmente se está dirigiendo más a garantizar préstamos de la banca privada. Al igual que el Departamento de la Vivienda y sujeto a su cualificación y disponibilidad de fondos, le pueden garantizar un préstamo por el 90% del valor o tasación (lo que sea menor) y otorgarle un subsidio en el pago de intereses dependiendo de su ingreso y la composición de su núcleo familiar. Esto quiere decir que usted puede comprar una propiedad y financiarla con un préstamo al 8%, pero podría recibir hasta un 7% de subsidio en los intereses, teniendo que pagar usted sólo el principal, los seguros y tan sólo un 1% de interés. Esto permite a familias de bajos ingresos adquirir una propiedad con un pago mensual cómodo. Estas ayudas se revisan anualmente y pueden subir o bajar según cambie su ingreso o composición familiar. No nos es posible darle números para su cualificación ya que varían de acuerdo a muchos factores y es necesario referirse a tablas especiales de acuerdo a su caso en particular. La cantidad de subsidio también varía de persona a persona. Si sus ingresos son limitados o su composición familiar es grande, investigue si es elegible para estos beneficios.
El programa "HOME" es otro programa federal que ofrecen algunos municipios donde se le facilitan hasta $10,000 para cubrir el pronto y gastos de cierre de la compra de una vivienda financiada a través de un banco privado a personas de escasos recursos.
Generalmente estos programas imponen ciertas restricciones como, por ejemplo: la propiedad adquirida tiene que ser su vivienda principal y en algunos casos usted no la puede vender antes de determinado número de años. De hacerlo, tendría que devolver una porción de la ayuda que le fue brindada.
Los bancos también ofrecen préstamos personales con garantías hipotecarias. Estos son tipicamente de menor cuantía, con intereses más altos que los hipotecarios corrientes y a términos más cortos. Son ideales cuando la suma necesaria no es muy alta y la propiedad no cualifica para otro tipo de préstamo por no conformarse a alguno de los parámetros (Ejemplo: casas de madera).
Los programas de ayuda y/o subsidios dependen de la disponibilidad de fondos. Constantemente desaparecen y aparecen otros nuevos. Si usted entiende que podría cualificar para alguno de estos préstamos o ayudas le instamos a que pregunte sobre ellos en su banco favorito, en las oficinas locales de la RECD o en el Departamento de la Vivienda de su municipio.
Si usted pertenece a alguna Junta de Retiro o Cooperativa, debe también solicitar información según le recomendamos en la sección de préstamos convencionales.
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Término - ¿15 ó 30 años?
Antes de terminar la discusión de los préstamos, estimamos muy importante la consideración sobre el término de los mismos. A primera vista da la impresión que la hipoteca a 30 años es mucho más costosa que las de menor término. Y, la realidad es que, la suma tomada a préstamo en una hipoteca a 30 años casi se triplica, mientras que a quince años no llega al doble. Sin embargo, al considerar algunos factores, esa diferencia se reduce considerablemente.
La razón por la que un préstamo por una misma cantidad se salda en quince años en lugar de 30 es que se hacen pagos más altos en el de menor término. Por ejemplo, un préstamo de $60,000 al 8% paga $440.26 de principal e interés si es tomado por treinta años y $573.39 si se toma a quince. En el préstamo a quince años se pagan $133.13 adicionales mensualmente. Esos $133.13 mensuales tienen un valor muchísimo mayor del que se le ve a primera vista, pues si se colocaran en un instrumento de inversión, podrían producir intereses y/o dividendos que amortiguarían en parte el impacto del costo de su préstamo. No podemos olvidar que los únicos intereses deducibles en su planilla de contribución sobre ingresos son los de la hipoteca de su residencia. He ahí otro punto donde el costo de sus intereses se reduce y, al sacar la cuenta final, tal vez se ha cancelado y, posiblemente le rinda un balance positivo.
Otra consideración importante es que esos $133.13 son dinero de hoy, dinero que tiene mucho más valor que el que tendrá dentro de 10 o quince años. Dinero que usted podrá disfrutar mientras aún es joven y lo necesita para las obligaciones principales de su vida, como la crianza y educación de sus hijos o mejoras a su hogar; no cuando ya esté por retirarse y sus hijos son ya profesionales y $100 no representen lo que representaban antes.
Al tomar un préstamo a quince años usted se obliga a un pago mínimo fijo, logicamente mayor que si fuera a 30 años. Si surgiera una situación (perdida de empleo, nacimiento de un hijo, enfermedad, etc.) que le hiciera necesario disponer de algún dinero adicional, no podrá reducir los pagos de su hipoteca para pagarla en mayor tiempo (a menos que la refinancee nuevamente, lo cual es bastante costoso). En cambio, si su préstamo no tiene la cláusula de pre-pago y lo tomó a treinta años y su situación económica mejorara de tal manera que le resultara beneficioso saldarlo en un tiempo menor, sí puede hacer abonos a principal y convertir su préstamo de treinta años en uno de veinte, quince y hasta menos años. Mediante el pago de una pequeña suma adicional mensualmente o haciendo pagos bi-semanales en lugar de mensuales usted puede acelerar su hipoteca y saldarla en mucho menos tiempo. En otras palabras, teniendo usted la opción de pagar su préstamo de treinta años en menor tiempo, ¿porqué comprometerse con un término menor que no le permite esa flexibilidad?
El préstamo a corto término es recomendable para aquellas personas a las que le ocasiona mucha angustia mental el tener préstamos o a las que no harán mejor uso del dinero si no lo invierten en su propiedad. Las personas mayores que recibirán una reducción en sus ingresos al retirarse también deben considerar los préstamos a corto término, para estar libre de esa responsabilidad cuando llegue ese momento. De lo contrario, si hacer un pago mayor le va a representar una carga económica o ciertas privaciones, o si tiene usted buenos hábitos de ahorro y/o inversión, debe considerar usted las bondades del préstamo a treinta años.
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Consideraciones importantes
Actualmente casi todas las ofertas de las instituciones que ofrecen préstamos hipotecarios son muy similares. Además de que la oferta de intereses y gastos de cierre sea competitiva, usted debe considerar dos factores adicionales: eficiencia y honestidad.
Aunque en términos generales las instituciones financieras actúan honestamente, ha habido y hay algunas que han incurrido en prácticas fraudulentas o engañosas. De hecho, recientemente en Puerto Rico cerraron varias instituciones financieras por incurrir en prácticas ilegales.
Una práctica muy común que afecta negativamente a los consumidores es el cambio de la oferta. Usted origina el préstamo contando con que obtendrá un interés específico y gastos de cierre determinados, pero al momento del cierre se encuentra con que tiene que pagar unas cantidades mayores de las que le ofrecieron originalmente. Una vez el cliente ha pasado por todo el largo proceso de aprobación del préstamo y viéndose en la necesidad de comprar o perder la propiedad y el dinero que ha dado en depósito, usualmente no le queda más alternativa que tomar el préstamo aunque le cueste mucho más. La oferta que usted recibió debe estar evidenciada por un estimado de buena fe, preferiblemente por escrito y firmado. Se justifica el cambio de oferta si ha habido cambios en el costo de los servicios o en el mercado; o cambios en sus datos de cualificación. De lo contrario, deben honrarle la oferta.
*** Importante!!! - Usted tiene derecho por ley a un estimado de buena fe por escrito. Si la institución que usted visita se niega a dárselo y firmárselo, no haga negocio con ellos. |
El "Real Estate Settlement Procedures Act" o Acta de Procedimientos de Cierre en Bienes Raíces de 1974 (RESPA por sus siglas en inglés) impone a los bancos requisitos de descubrimiento de información a sus clientes. Entre otras cosas estipula que:
1. Usted tiene el derecho a un folleto informativo emitido por HUD. (Este panfleto contiene valiosísima información, la mayoría de la cual está contenida y explicada ampliamente en términos más sencillos en esta Guía. De hecho, consideramos que en esta etapa de la transacción, esa información le llega ya al comprador relativamente tarde.)
2. Usted tiene el derecho a un estimado de buena fe con un desglose de todos los gastos de cierre dentro de los primeros tres días de la radicación de su préstamo.
3. El banco o institución financiera no puede imponer cargos por concepto de seguros y contribuciones para la cuenta de reserva (cuenta "escrow") más altos de lo necesario.
Todas las instituciones reclaman que son las mejores, las más eficientes, etc., etc. pero esto no es necesariamente así. Hay algunas que trabajan con más eficiencia y rapidez que otras. Algunas tienen departamentos hipotecarios con personal especializado y dedicado exclusivamente a esas funciones, lo que las hace ser más efectivas en el manejo de las situaciones que surgen. Trate de obtener referencias de personas que hayan tratado con éstos recientemente y entrevístelos. Nuevamente, los Corredores de Bienes Raíces le pueden ofrecer valiosa información sobre sus experiencias con las distintas instituciones que sus clientes han utilizado.
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Radicación y procesamiento del préstamo
Visite todas las instituciones de las que haya recibido buenas referencias y solicite un estimado de buena fe de cada una de ellas. Usted puede negociar con estas instituciones una mejor oferta, particularmente si usted tiene buen record de crédito (0,0,0 - lo que quiere decir que usted no ha tenido ningún tipo de atraso en sus pagos por los últimos años) y está bien cualificado para la suma que piensa tomar. Después de evaluar las distintas ofertas, deberá dirigirse a la institución escogida para radicar su préstamo. Muéstrele la mejor oferta que ha recibido y pídale que se la igualen o mejoren. Este es el momento para negociar con esa institución, no después que haya radicado la solicitud de su préstamo y mucho menos en el cierre.
Una vez se inicie el proceso, depende mayormente de usted (la prontitud con que le provea la información y documentos requeridos) el que éste se pueda culminar en un tiempo razonable. En el momento de radicación usted deberá pagar unas sumas para la tasación de la propiedad y la investigación de crédito (éstos le serán descontados de sus gastos de cierre). Le pedirán que firme una serie de documentos autorizando al banco a hacer gestiones como: verificar su empleo, verificar los fondos que utilizará para el pronto y gastos de cierre, investigar su crédito, etc. Le solicitarán además:
1. Comprobantes de sueldo - talonarios de pagos o cheques cancelados
2. Desglose de sus deudas - con números de cuenta, balance y pago mensual de cada una. Deudas cuyo término de vencimiento es menor de diez meses no son consideradas para préstamos FHA y seis meses para VA. No se considera su pago por concepto de renta ya que ésta desaparecerá. Tampoco se considera su pago de agua, luz y teléfono.
3. Planillas por los últimos dos años o estados financieros certificados si usted trabaja por su cuenta o su ingreso es a base de comisiones, dependiendo del tipo de préstamo que esté solicitando.
4. Evidencia de fondos para el pronto y gastos de cierre - puede ser copia del último estado de cuenta del banco donde tiene esos fondos
5. Copia de la Escritura de la propiedad a adquirirse - esto es para tomar la data y poder hacer la tasación, la mensura, el estudio de título y las nuevas escrituras.
6. Número de Catastro de la propiedad a adquirirse - este es el número de identificación en el CRIM para solicitar balance de deuda contributiva y lapidaria.
7. Sentencia de divorcio con evidencia de la pensión alimenticia que pasa o recibe, si éste fuera su caso.
Su co-deudor, si alguno, tendrá que someter similar información. Si no surgen complicaciones, una institución eficiente podrá culminar el proceso en tres o cuatro semanas. Usted puede ayudar al banco dándole seguimiento a las instituciones que deberán facilitar información suya, como su verificación de empleo (su jefe). También, asegurándose que haya alguien en la propiedad cuando el tasador va a tasarla y el agrimensor va a hacer la mensura.
Si ha tenido problemas con su crédito y ha sido por causas justificables (enfermedad, pérdida de empleo, divorcio, etc.) es muy probable que aún así pueda obtener el financiamiento necesario. El banco le requerirá cartas explicativas y la evidencia que pueda presentar para justificar ese hecho.
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Resumen
En este artículo discutimos los requisitos generales que exigen los bancos para otorgarle un préstamo hipotecario. Basicamente se resumen en: disponer de algunos fondos para cubrir el pronto y gastos de cierre, tener una fuente de ingresos segura, no tener exceso de compromisos económicos y tener buen crédito.
Fueron explicados los términos: interés, gastos de cierre y pronto. Vimos como a menores gastos de cierre será mayor el interés y vice-versa, así como a mayor pronto menor mensualidad y vice-versa.
Se enumeraron las cualidades de los préstamos Convencionales, FHA y de Veteranos. Vimos como cada uno tiene sus ventajas y desventajas. También se discutieron superficialmente los préstamos que ofrecen las Juntas de Retiro y préstamos de interés social como FmHA y el Departamento de la Vivienda. Mencionamos los programas de ayuda social como "HOME" donde se le facilitan fondos para el pronto y gastos de cierre a personas de recursos limitados.
Conocimos algunos de los derechos que garantizan al consumidor dos Actas del Congreso Federal (RESPA y ECOA).
Presentamos una breve discusión sobre las ventajas y desventajas del préstamo a corto plazo sobre el préstamo a largo plazo. Definitivamente el préstamo a corto plazo es más económico pues se ahorran unos intereses. Aún así, el de largo término podría resultar más idóneo para cierto tipo de consumidores, dependiendo de su condición particular, por lo que no debe ser descartado.
En otras consideraciones importantes, recomendamos escoger la institución financiera no tan sólo por sus buenas ofertas, sinó también por su historial de honestidad y eficiencia.
Enumeramos los documentos que se requerirán para radicar y procesar un préstamo hipotecario.
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